Diferença entre Fracionamento e Desmembramento do terreno.
No momento da individualização do seu terreno com ou sem imóvel para possibilitar uma venda como unidade autónoma será necessário separar, dividir essa propriedade.
E o post de hoje será para te ajudar a entender se precisa fazer um processo de fracionamento ou desmembramento de terreno.
Mas antes, é necessário ressaltar que existem duas entidades importantes quando o assunto é imóvel: “A Prefeitura Municipal” e o “Cartório de Registro de Imóveis“.
E é ai que mora a diferença entre desmembramento e fracionamento.
Antes de mais nada, um aviso:
Cada cidade tem suas próprias regras e especificações quanto ao desmembramento. Então, nunca presuma que o procedimento é o mesmo em todo lugar.
Quando falamos em desmembramento, falamos no ato administrativo pelo qual a Prefeitura Municipal concede ao particular o direito de dividir o seu lote, edificado ou não, em lotes menores.
O ato de desmembrar um lote tem início com a autuação de processo administrativo onde o proprietário deverá apresentar seus documentos, documentos do lote que quer desmembrar e projeto de desmembramento, assinado por engenheiro ou arquiteto.
A conclusão do processo se dá com a emissão de Certidão a fim de fazer prova junto ao Registro de Imóveis. Nessa certidão, a Prefeitura irá descrever todas as características dos lotes que foram criados. O cartório de registro de imóveis então, mediante ato cartorário, irá cancelar a matrícula do lote originário e abrirá tantas matrículas quantos forem os lotes criados. O lote originário deixa de existir, perde suas características em decorrência da criação de lotes menores. Cada novo lote será uma unidade autônoma e independente.
Por outro lado, quando falamos em fracionamento, na verdade estamos atribuindo a uma unidade uma área de utilização, que pode ser de uso exclusivo, de uso comum, de acesso…
No fracionamento, é competente o Registro de Imóveis da localidade onde o imóvel se situa.
Isso porque o fracionamento está ligado diretamente ao direito de propriedade, tem por finalidade estabelecer uma relação entre o imóvel edificado e a parcela de lote que lhe é correspondente, tendo como objetivo a venda futura do bem.
Quando falamos em fracionamento, é necessário que os imóveis a serem fracionados estejam devidamente registrados no cartório de registro de imóveis. O Cartório não irá fracionar o que ele não reconhece como legal. Assim, será necessário regularizar o imóvel antes de fracionar, o proprietário deverá abrir processo administrativo na Prefeitura Municipal, licenciar a obra, pagar os tributos necessários e somente depois desses procedimentos poderá requerer fracionamento.
No fracionamento, o lote original não perde suas características, embora a matrícula original do lote seja também extinta para abertura de novas matrículas onde constarão discriminadas as áreas de utilização de cada unidade. As unidades continuarão vinculadas ao lote, porém com áreas determinadas, descritas na matrícula e com a correspondente fração. As regras são bem mais simples do que o desmembramento, mas requer certo cuidado na elaboração de croquis indicativo de áreas e requerimento com descrição sucinta das áreas.
O fracionamento é utilizado, por exemplo, no caso de prédios multifamiliares (mais de duas unidades na mesma edificação). Imagine se, depois de construir, o proprietário tivesse somente a possibilidade de vender todas as unidades para uma pessoa. Com o fracionamento, ele, proprietário, poderá determinar a fração do lote que irá corresponder a cada unidade, poderá determinar áreas de acesso, de vaga de carro, de uso exclusivo e assim poderá vender as unidades separadamente, com sua correspondente fração.
Resumindo, quando falamos de desmembramento a competência é da Prefeitura Municipal e no Fracionamento do Cartório de Registro de Imóveis da região onde se localiza o terreno.